Advogado familiar onde encontrar
Você já parou para pensar que o imóvel onde você construiu sua vida, criou seus filhos e investiu suas economias pode ser, juridicamente, um fantasma? No Brasil, a cultura do “contrato de gaveta” e das construções sem averbação criou um cenário onde milhões de famílias acreditam ser donas de algo que, no papel, pertence a um terceiro ou sequer existe formalmente. O problema é que essa informalidade tem data de validade para cobrar seu preço: o momento do inventário. A máxima “quem não registra não é dono” não é apenas um jargão de cartório; é a mais pura realidade do Código Civil. Ter a escritura guardada na pasta de elástico não garante a propriedade. O que transfere o domínio é o registro dessa escritura na matrícula do imóvel, lá no Cartório de Registro de Imóveis (RGI). Enquanto isso não acontece, você tem apenas a posse e um direito pessoal contra quem lhe vendeu.
O cenário que ninguém planeja Imagine a história de um cidadão que chamaremos de Sr. Alberto. Ele comprou um terreno nos anos 90, pagou todas as parcelas e recebeu o recibo de quitação. Construiu uma casa de dois andares, mas nunca levou a planta para a prefeitura nem averbou a construção na matrícula. O tempo passou, o Sr. Alberto faleceu e agora seus dois filhos precisam fazer o inventário. Aqui a bomba-relógio explode. Para que os filhos possam herdar a casa, ela precisa existir legalmente. Como a matrícula ainda descreve apenas um “lote vazio”, o fisco estadual e o cartório exigirão a regularização antes de concluir a partilha. Isso significa: Contratar um engenheiro para fazer o levantamento da área; Pagar multas por construção irregular na prefeitura; Quitar o INSS da obra (que pode ser uma fortuna se não houver prova do tempo da construção); Lidar com a possível valorização do imposto de transmissão (ITCMD) sobre uma área que “surgiu” agora. No fim das contas, o que seria uma herança vira uma dívida astronômica que os herdeiros muitas vezes não têm como pagar, forçando a venda do imóvel por um valor muito abaixo do mercado para um investidor disposto a assumir o risco.
Por que a regularização é um ato de amor? Muitas vezes, a resistência em regularizar um imóvel vem do custo imediato das taxas e emolumentos. No entanto, o custo da irregularidade é sempre maior. Um imóvel sem documentação sofre uma desvalorização que varia de 30% a 50%. Além disso, ele não pode ser usado como garantia em empréstimos e, o mais grave, impede que o comprador consiga um financiamento bancário. Quando você deixa a documentação em ordem, você está comprando paz para quem fica. A regularização imobiliária envolve olhar para o passado (quem vendeu, o estado civil na época, as certidões negativas) para garantir o futuro. Se o antigo dono do imóvel (aquele que ainda consta na matrícula) sofrer um processo judicial hoje, o seu imóvel — que você pagou, mas não registrou — pode ser penhorado para pagar as dívidas dele. Provar que você é o dono de fato exigirá um processo judicial longo e custoso chamado “Embargos de Terceiro”.